La structure d’âge, telle qu’elle est mesurée
43,8 % des résidences principales bâties entre 1949 et 1974
Sur les données de 2010, 43,8 % des résidences principales niçoises ont été construites entre 1949 et 1974, 28,5 % avant 1949, 19,8 % entre 1975 et 1989, et 7,9 % seulement en 1990 ou après. La source en tire elle-même la conclusion : l’essentiel du parc immobilier date d’avant 1975.
Autrement dit, un appartement pris au hasard dans cette ville a de fortes chances d’avoir été bâti avec les techniques et les équipements de cette période, et de ne les avoir jamais vus remplacés en profondeur.
Les quartiers ne se ressemblent pas
La moyenne communale masque des écarts nets. République, Saint-Roch et Magnan sont des quartiers populaires anciens, construits pour l’essentiel dans la seconde moitié du XIXᵉ siècle ou la première moitié du XXᵉ. Pasteur, L’Ariane et Les Moulins sont des quartiers populaires récents, bâtis dans les années 1960 et 1970 en périphérie. Cimiez est un quartier bourgeois dont de nombreux hôtels de la Belle Époque ont été transformés en appartements privés.
Ces trois familles ne posent pas les mêmes questions. Un immeuble haussmannien tardif, une barre des années 1960 et un hôtel de la Belle Époque redécoupé n’ont ni les mêmes planchers, ni les mêmes réseaux, ni les mêmes hauteurs sous plafond.
Les réseaux d’origine, et pourquoi ils commandent le projet
Sur cette génération de bâti, les colonnes d’eau et d’évacuation sont souvent celles de la construction. Elles traversent les logements dans des gaines techniques, desservent tous les étages, et relèvent des parties communes. C’est ce qui explique qu’un simple déplacement de salle d’eau devienne un sujet de copropriété.
L’électricité suit la même logique. Un tableau d’origine, des circuits sous-dimensionnés, une mise à la terre partielle : la reprise est presque toujours au programme, et elle est bien plus simple pendant que les cloisons sont ouvertes qu’après les finitions.
La ventilation, enfin, est souvent absente ou purement naturelle. Ce point devient critique dès qu’on isole, parce qu’un logement mieux isolé renouvelle moins son air spontanément.
Ce qu’il y a derrière vos murs se relève, il ne se devine pas. Une visite suffit à le dire.
Prendre contactL’isolation d’origine : il n’y en a pas
Sur un immeuble d’avant 1975, l’isolation thermique n’était pas prévue. Les murs sont nus ou doublés d’un complexe très mince, les coffres de volet sont des ponts thermiques francs, et les tableaux de fenêtre n’ont reçu aucun traitement.
La conséquence pratique est double. D’abord, tout gain de confort passe par un ajout, avec la perte de surface que cela implique dans des logements majoritairement de deux ou trois pièces. Ensuite, l’isolation par l’extérieur, qui serait la meilleure réponse technique, ne dépend pas de vous : elle relève d’une décision d’assemblée générale.
Les deux diagnostics qui ne se contournent pas
Le diagnostic amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997, et un repérage avant travaux est encadré réglementairement. Sur le parc niçois, cela vise la quasi-totalité des immeubles, y compris ceux qui paraissent récents.
Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949, soit les 28,5 % les plus anciens du parc.
Ces deux obligations changent la façon dont une dépose se prépare : elles se traitent en options identifiées dès le devis quand elles sont prévisibles, plutôt qu’en découverte de chantier.
Deux points concentrent l’essentiel des découvertes sur ce parc : la structure, et les réseaux verticaux.
Décrire mon logementCe qu’on regarde avant d’ouvrir
Avant la première dépose, quelques vérifications suffisent à éviter la plupart des surprises coûteuses.
- La nature réelle des cloisons, par sondage plutôt que par estimation.
- La position des colonnes et des gaines techniques dans le logement.
- L’état du tableau électrique et le tracé des circuits existants.
- La présence d’une ventilation, et son fonctionnement effectif.
- La date du permis de construire de l’immeuble, qui détermine les diagnostics applicables.
Le tracé privatif, rappelé ici
Deux points concentrent l’essentiel des découvertes sur ce parc : la structure, et les réseaux verticaux.
Le mur porteur et le plancher entre lots
C’est le cas de figure que personne n’attend : on est chez soi, et pourtant on n’est pas seul décideur. La structure traverse le lot sans lui appartenir, plancher compris. Percer, ouvrir ou reprendre demande une étude, un étaiement et une décision collective, dans cet ordre.
- De quel côté de la limite
- Commun, même à l’intérieur de chez vous.
- Qui doit dire oui
- Vote en assemblée générale
- Ce qu’on prépare avant de demander
- Le règlement de copropriété, un relevé de l’ouvrage, et l’étude qui dit comment reprendre la charge.
La colonne d’évacuation et les gaines
Déplacer une évacuation dans un immeuble d’avant 1975, c’est toucher une colonne qui dessert tous les étages. C’est exactement ce que demande une salle d’eau déplacée, et c’est la contrainte qui décide de la faisabilité d’un réaménagement bien avant le choix des carreaux.
- De quel côté de la limite
- Commun. Elles traversent le lot sans lui appartenir.
- Qui doit dire oui
- Vote en assemblée générale
- Ce qu’on prépare avant de demander
- Le repérage de la gaine, l’état de la colonne, et la position exacte du piquage existant.
Ce repérage décrit ce qui relève habituellement des parties privatives ou des parties communes. Le règlement de copropriété de votre immeuble reste la pièce qui tranche, et il se lit avant de commander quoi que ce soit.
Où continuer
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